Alors que la question de l’encadrement des loyers est régulièrement évoquée dans différentes villes de France, Marseille semble être une ville particulièrement concernée par cette problématique. En effet, la cité phocéenne présente un marché immobilier tendu, avec des loyers souvent jugés trop élevés. Dans cet article, nous analyserons les différents aspects de cette question et tenterons de comprendre les enjeux qui entourent l’encadrement des loyers à Marseille.
Un marché locatif sous tension
À Marseille, comme dans d’autres grandes villes françaises, la demande locative est forte et l’offre limitée. Cette situation engendre une hausse des loyers qui peut peser sur le pouvoir d’achat des ménages et contribuer à la gentrification de certains quartiers. De plus, le parc locatif privé marseillais se caractérise par une proportion importante de logements vétustes ou insalubres. Selon l’Insee, près de 40 000 logements seraient indignes à Marseille, soit environ 13 % du parc privé.
Les dispositifs existants d’encadrement des loyers
Plusieurs dispositifs ont été mis en place ces dernières années pour tenter de réguler les loyers. Parmi eux, on peut citer :
- La loi Alur (2014), qui a instauré un encadrement des loyers dans les zones tendues, avec un loyer médian de référence fixé par les préfets. Toutefois, ce dispositif a été supprimé en 2017 et n’a donc eu qu’un impact limité.
- Le dispositif Pinel, qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un plafonnement des loyers. Cependant, ce mécanisme est critiqué car il peut favoriser une hausse globale des prix de l’immobilier et ne concerne qu’une partie du parc locatif.
La nécessité d’un encadrement spécifique à Marseille
Face à ces constats, plusieurs acteurs locaux et nationaux plaident pour la mise en place d’un encadrement des loyers spécifique à Marseille. Parmi eux, le collectif Loyer et Vivre à Marseille, qui rassemble des associations, syndicats et partis politiques. Celui-ci estime que le cadre législatif actuel est insuffisant pour réguler le marché locatif marseillais et propose plusieurs mesures :
- L’instauration d’un encadrement des loyers sur l’ensemble du territoire marseillais, avec un loyer médian de référence fixé par quartier.
- La création d’une instance de contrôle indépendante pour veiller au respect des plafonds de loyers.
- La mise en place d’aides financières pour les propriétaires qui acceptent de louer leur bien en dessous du loyer médian de référence.
Pour les partisans de cet encadrement, celui-ci permettrait de lutter contre la spéculation immobilière et de favoriser la mixité sociale dans les quartiers. Il contribuerait également à améliorer le cadre de vie des habitants en incitant les propriétaires à rénover leur logement.
Les obstacles et défis à surmonter
Mettre en place un encadrement des loyers à Marseille soulève plusieurs défis. Tout d’abord, il est nécessaire de disposer d’un observatoire local des loyers qui permette d’établir des références fiables. Or, actuellement, seul un observatoire régional existe en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Ensuite, l’encadrement des loyers ne saurait être une solution miracle et doit s’inscrire dans une politique plus globale de lutte contre la précarité et l’habitat indigne. Enfin, il convient de veiller à ce que cette mesure ne pénalise pas les petits propriétaires et n’entraîne pas une baisse de l’investissement locatif.
Des perspectives incertaines
En dépit des appels récurrents à l’encadrement des loyers à Marseille, aucune mesure concrète n’a pour l’instant été prise en ce sens. La municipalité a certes annoncé en 2021 la création d’une Agence marseillaise pour la rénovation urbaine (AMRU), chargée notamment de lutter contre l’habitat indigne. Cependant, cette initiative ne répond que partiellement aux attentes des associations et collectifs qui réclament un encadrement des loyers. Il reste donc à voir si cette question trouvera une issue favorable et permettra d’améliorer la situation du marché locatif marseillais.
Face au marché locatif tendu et aux nombreux logements vétustes ou insalubres présents dans la cité phocéenne, l’encadrement des loyers apparaît comme une solution envisageable pour réguler le marché immobilier et favoriser la mixité sociale. Toutefois, de nombreux obstacles restent à surmonter et les perspectives d’une telle mesure demeurent incertaines. En attendant, les acteurs locaux continuent de se mobiliser pour défendre cette cause et sensibiliser les pouvoirs publics à l’importance de ce sujet.