La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. En plus d’offrir une rentabilité supérieure à celle des locations vides, elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Dans cet article, nous vous présentons les principaux atouts de ce type de location et les conditions à respecter pour en profiter pleinement.
La location meublée non professionnelle : qu’est-ce que c’est ?
La location meublée non professionnelle concerne les logements loués équipés de meubles et d’électroménagers permettant au locataire de s’installer immédiatement sans avoir à acheter du mobilier. Ce type de location est considéré comme non professionnel dès lors que le propriétaire ne réalise pas plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels ou que ces derniers ne représentent pas plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Pour profiter des avantages fiscaux liés à la LMNP, il est important de respecter certaines conditions. Tout d’abord, il faut que le logement soit situé en France métropolitaine ou dans les DOM-TOM. Ensuite, le bien doit être loué pendant au moins 9 mois consécutifs si la location est destinée à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle, et pendant au moins 12 mois consécutifs dans les autres cas.
Les principaux avantages fiscaux de la LMNP
Le principal avantage fiscal de la location meublée non professionnelle est le régime de la micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Ce régime s’applique si le montant annuel des loyers perçus ne dépasse pas 72 600 € pour les locations classiques et 176 200 € pour les locations saisonnières ou de tourisme.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, il suffit de déclarer les revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux non professionnels dans la déclaration de revenus. L’abattement forfaitaire sera alors automatiquement appliqué, ce qui permettra de réduire significativement l’impôt sur le revenu.
Si les revenus locatifs sont supérieurs aux plafonds du régime micro-BIC, il est possible d’opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, les charges réelles liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) sont déductibles des revenus locatifs. Si ces charges sont importantes, elles peuvent conduire à un déficit foncier qui viendra réduire l’impôt sur le revenu.
L’amortissement du bien immobilier : un atout supplémentaire
Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, il est possible d’amortir le bien immobilier sur une période de 25 à 30 ans. Cet amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du logement des revenus locatifs, ce qui vient réduire l’assiette imposable.
Pour bénéficier de cet avantage, il faut opter pour le régime réel d’imposition et faire appel à un expert-comptable pour établir un bilan comptable incluant l’amortissement du bien. Cette démarche entraîne des frais supplémentaires, mais elle peut s’avérer très intéressante sur le long terme en fonction de la rentabilité du bien et des charges liées à l’investissement.
La récupération de la TVA sur les investissements locatifs meublés
Sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA (20%) sur l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location meublée non professionnelle. Pour cela, il faut que le logement soit situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme…), et que les services proposés soient de nature hôtelière (accueil, ménage, fourniture du linge…).
La récupération de la TVA permet d’alléger significativement le coût de l’investissement et d’améliorer la rentabilité du projet. Toutefois, pour conserver cet avantage, il est impératif de louer le logement pendant au moins 20 ans et de respecter les conditions liées aux services proposés.
En conclusion, la location meublée non professionnelle offre de nombreux avantages fiscaux, dont l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, l’amortissement du bien immobilier et la récupération de la TVA sur les investissements locatifs neufs. Ces dispositifs permettent d’optimiser la rentabilité des projets immobiliers et de réduire l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est important de respecter les conditions liées à chaque avantage pour en profiter pleinement.