Le contrat de location d’un local à usage professionnel, plus communément appelé bail professionnel, est un document essentiel dans la vie d’une entreprise. Il définit les conditions d’utilisation des locaux par le locataire et fixe les obligations des deux parties. Cependant, le bail professionnel peut sembler complexe pour les non-initiés. Nous allons donc décrypter ensemble ce qu’il implique concrètement pour les entreprises.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location qui concerne exclusivement l’activité professionnelle non commerciale. Il s’adresse principalement aux professions libérales réglementées ou non réglementées (avocats, médecins, consultants, architectes, etc.). Le bail professionnel ne peut pas être utilisé pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
Durée et résiliation du bail professionnel
La durée minimale d’un bail professionnel est de six ans. Toutefois, aucune durée maximale n’est prévue par la loi. Il peut donc être conclu pour une période plus longue si le locataire et le propriétaire en conviennent ainsi.
Concernant sa résiliation, elle peut être effectuée par l’une ou l’autre des parties tous les trois ans. Toutefois, elle doit être notifiée par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la fin du terme.
Prix du loyer et révision
Le prix du loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du contrat. Cependant, une clause de révision annuelle peut être intégrée dans le contrat. Elle permet alors d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Obligations du locataire et du propriétaire
Dans un bail professionnel, le locataire a l’obligation d’utiliser les lieux loués en « bon père de famille ». Il doit également assumer certaines dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien des lieux.
De son côté, le propriétaire doit assurer la jouissance paisible des lieux au locataire. Il doit également réaliser les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil sauf clause contraire expresse prévue au bail.
Fiscalité du bail professionnel
Lorsqu’une entreprise loue un local à usage professionnel, elle doit payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui est calculée notamment en fonction de la valeur locative des biens immobiliers utilisés dans le cadre de son activité professionnelle.
En outre, les loyers versés par l’entreprise dans le cadre d’un bail professionnel sont déductibles de son résultat imposable.
Bail professionnel vs Bail commercial
Souvent confondus, ces deux types de baux ont pourtant des différences majeures.
« Le principal avantage du bail commercial réside dans la sécurité qu’il offre au locataire avec notamment le droit au renouvellement du bail », explique Maître Dupont, avocat spécialisé en droit immobilier.
En revanche, avec un bail professionnel, le locataire ne bénéficie pas de cette protection spécifique mais gagne en flexibilité.
Dans une perspective globale, il apparaît que chaque type de bail présente ses propres avantages et inconvénients. Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel dépendra donc essentiellement des besoins spécifiques de l’entreprise.